Eine Zwangsversteigerung ist der vom Staat durchgeführte Verkauf einer Immobilie, die aufgrund von Schulden des Eigentümers öffentlich versteigert wird. Sie wird vom Betreibungs- oder Konkursamt organisiert und folgt den Regeln des SchKG (Schuldbetreibungs- und Konkursgesetz).

Typische Auslöser:

• unbezahlte Hypotheken
• Zins- oder Amortisationsrückstände
• Verlustscheine
• Betreibungen durch Gläubiger
• Konkursverfahren von Privatpersonen oder Firmen

Das Ziel: Die Schulden durch den Verkauf zu decken.

1. Einleitung der Betreibung oder Konkurs

Gläubiger leiten eine Betreibung ein. Kann der Schuldner die offene Forderung nicht begleichen, wird die Immobilie gepfändet oder im Konkursverfahren verwertet.

2. Schätzung der Immobilie

Das Betreibungsamt beauftragt einen Experten mit der Verkehrswertschätzung. Dieser Bericht ist extrem wichtig, denn:

• er bestimmt das Mindestgebot,
• zeigt Stärken und Schwächen der Immobilie,
• beeinflusst die Finanzierung durch Banken.

Käufer sollten den Schätzungsbericht unbedingt einsehen. Auf Immo-Robinhood finden jeweils beim Objekt (wo verfügbar) die Verkehrswertschätzungen (auch Schätzgutachten) genannt.

3. Publikation der Versteigerung

Die bevorstehende Auktion wird veröffentlicht – meist:

• im kantonalen Amtsblatt
• auf Websites der Betreibungsämter
• teilweise auf kommerziellen Versteigerungsplattformen wie beispielsweise www.isv-verlag.ch (gehört zu Immo-Robinhood.ch)

Diese Publikation enthält:

• Standort & Grundbuchdaten
• Schätzungswert
• Besichtigungstermine
• Versteigerungsbedingungen
• Mindestgebot
• allfällige Lasten oder Rechte (z. B. Wohnrechte)

4. Besichtigung

Interessenten können die Immobilie meist zu festen Terminen besichtigen.

Wichtig zu wissen:

• Keine Garantie, kein Rücktrittsrecht
• Immobilie wird im aktuellen Zustand gekauft
• Renovationsbedarf manchmal höher als bei freien Verkäufen, dafür günstigerer Preis

Prüfen Sie sorgfältig alle Unterlagen.

5. Versteigerung

Die Auktion kann physisch vor Ort oder digital stattfinden, je nach Kanton. Überwiegend ist es jedoch physisch (Teilnahme vor Ort).

Ablauf:

1. Einstieg mit dem Mindestgebot
2. Gebotsrunden
3. Zuschlag an den Höchstbietenden
4. Verbindlicher Kauf — kein Widerruf möglich

Nach dem Zuschlag folgt die sofortige oder zeitnahe Zahlung eines Depots bzw. Anzahlung (oft 10–20 %). Dieses ist jeweils in den Steigerungsbedingungen definiert.

6. Zahlung & Eigentumsübertragung

• Restzahlung innerhalb weniger Wochen
• Notariatsabwicklung
• Eintrag im Grundbuch
• Übergang von Rechten, Lasten und Risiken

Mit dem Grundbucheintrag ist der Käufer rechtlich Eigentümer.

Da die Schweiz keine einheitliche Plattform hat, müssen mehrere Quellen geprüft werden. Mit einer Bestellung auf ISV-Verlag.ch bekommen Sie Zugriff auf die Plattform Immo-Robinhood.ch, welche schweizweit alle Versteigerungen publiziert.

Vorteile von Zwangsversteigerungen

1. Günstiger Kaufpreis

Der wichtigste Vorteil:
Immobilien werden oft 10–30 % unter Marktwert verkauft.

Bei geringer Bieterkonkurrenz sind auch 40 % möglich.

2. Keine Maklerprovision

Der Staat verkauft direkt – ohne Vermittler, das heisst keine Courtagen.

3. Transparente Verfahren

Da die Abläufe gesetzlich geregelt sind, sind sie fair und einsehbar.

4. Ideal für Investoren

Investoren können ein Renditeobjekt sichern, bevor es auf den freien Markt kommt.

Nachteile & Risiken

1. Keine Garantie

Keine Mängelhaftung, keine versteckten Mängel, kein Rücktrittsrecht.

2. Renovationskosten

Viele Objekte sind sanierungsbedürftig.

3. Bewohner im Haus

Der Käufer muss ggf. die Räumung rechtlich durchführen.

4. Finanzierung kann schwieriger sein

Da Banken Risiken sehen, gelten teils strengere Anforderungen.

Wie viel günstiger sind Zwangsversteigerungen?

Oft 10–30 %, teils bis 40 %.

Kann jeder mitbieten?

Ja, ausser dem Schuldner selbst.

Gibt es ein Rücktrittsrecht?

Nein, der Zuschlag ist endgültig.

Kann die Bank den Kredit verweigern?

Ja, daher unbedingt vorher Anfrage stellen.

Was passiert mit Mietern?

Mietverträge bleiben bestehen; Bewohner können nicht automatisch gekündigt werden.

Fazit: Lohnt sich eine Zwangsversteigerung in der Schweiz?

Zwangsversteigerungen sind eine ausgezeichnete Möglichkeit, Immobilien unter Marktwert zu erwerben – sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren.
Wer jedoch erfolgreich sein will, braucht Wissen, Vorbereitung und realistische Erwartungen.

Mit der richtigen Strategie können Zwangsversteigerungsobjekte eine der attraktivsten Immobilienchancen der Schweiz sein.